Preisratgeber Kosten & Preise
Haus sanieren: Was kostet eine Komplett- oder Kernsanierung?
Kosten pro Quadratmeter nach Sanierungstiefe, typische Kostenblöcke, Reserve und Förderung: So kalkulieren Sie die Sanierung eines älteren Hauses realistisch.
Inhaltsverzeichnis
Wer ein älteres Haus kauft oder erbt, steht oft vor der Frage: Was kostet es, das Gebäude auf einen zeitgemäßen Stand zu bringen? Eine seriöse Antwort gibt es erst nach einer Bestandsaufnahme – aber mit Richtwerten lässt sich das Budget grob einordnen.
Kosten nach Sanierungstiefe
| Sanierungstiefe | Kosten je m² Wohnfläche | Typische Arbeiten |
|---|---|---|
| Modernisierung | ca. 500 – 1.000 € | Böden, Wände, Türen, Bad, Küche – Haustechnik weitgehend intakt |
| Kernsanierung | ca. 1.000 – 2.000 € | neue Elektrik, Leitungen, Heizung, Estrich, Innenausbau |
| Energetische Komplettsanierung | ca. 1.200 – 2.500 € | zusätzlich Dach, Fassade, Fenster |
Die großen Kostenblöcke
- Gebäudehülle: Dach, Fassade, Fenster – oft der größte Einzelposten bei energetischen Sanierungen.
- Heizung und Warmwasser: neue Heizung, Leitungen, ggf. Flächenheizungen.
- Elektrik: In Häusern aus den 1960er- und 1970er-Jahren ist eine komplette Erneuerung häufig sinnvoll.
- Sanitär: Bad(er), Wasser- und Abwasserleitungen.
- Innenausbau: Estrich, Trockenbau, Putz, Böden, Türen, Maler.
- Planung & Nebenkosten: Energieberatung, Architekt oder Bauleitung, Gutachten, Genehmigungen.
Typische Überraschungen
- Feuchte Kellerwände und fehlende Abdichtung
- Holzschäden im Dachstuhl
- Schadstoffe wie Asbest in Bodenbelägen oder Fassadenplatten
- Veraltete Elektrik ohne Schutzleiter
- Nicht tragfähige Decken für neue Bodenaufbauten
Förderung und Finanzierung
- Energieberatung mit Sanierungsfahrplan (iSFP): wird vom BAFA bezuschusst und ist Grundlage für Boni.
- BEG-Einzelmaßnahmen (BAFA): Zuschüsse für Dämmung, Fenster und Anlagentechnik.
- KfW-Heizungsförderung (458): Zuschuss für klimafreundliche Heizungen.
- KfW-Kredite für Effizienzhaus-Sanierungen: wenn das ganze Haus auf einen Effizienzhaus-Standard gebracht wird.
- Steuerermäßigung nach § 35c EStG: alternativ zu Zuschüssen für selbstgenutztes Wohneigentum.
Einen Überblick finden Sie auf unserer Seite Förderung.
Generalunternehmer oder Einzelvergabe?
Ein Generalunternehmer übernimmt Koordination, Termine und Gewährleistung aus einer Hand – das kostet einen Aufschlag, spart aber Zeit und Nerven. Bei Einzelvergabe sparen Sie den Aufschlag, tragen aber das Koordinationsrisiko. Eine unabhängige Bauleitung kann ein guter Mittelweg sein.
Nächste Schritte
- Bestandsaufnahme und ggf. Gutachten
- Energieberatung mit Sanierungsfahrplan
- Budget und Prioritäten festlegen
- Angebote einholen und vergleichen
- Förderanträge vor der Auftragsvergabe stellen
Mehr zur Reihenfolge lesen Sie in Sanierung planen: die richtige Reihenfolge.
Häufige Fragen
Für eine Kernsanierung inklusive Haustechnik sind etwa 1.000 bis 2.000 € pro m² Wohnfläche realistisch. Bei 140 m² ergibt das grob 140.000 bis 280.000 € vor Förderung.
Das hängt von Bausubstanz, Grundriss und Bebaubarkeit des Grundstücks ab. Eine Sanierung erhält meist mehr graue Energie und kann günstiger sein; bei sehr schlechter Substanz kann ein Neubau wirtschaftlicher sein. Ein Gutachten schafft Klarheit.
